タワーマンション投資が相続税対策に効かなくなったって本当？

タワーマンション投資が相続税対策に効かなくなったって本当？

ここ数年のトレンドであったタワマン投資が国税庁の発表以降失速しているようです。
これは、「タワーマンションを購入すれば相続税対策になる」ということで富裕層が大挙して購入していた動きが止まったからと言われています。

しかし、今回の改正を詳しく見れば相続税評価額の圧縮効果にそれほど大きな影響を受けません。

実際の改正内容を精査してみよう

実際に計算してみましょう。
時価1億円のタワーマンション（賃貸用）があったとします。
固定資産評価額は建物4,000万円、土地1,000万円の合計5,000万円とします。
相続税路線価は50万円、敷地権持分20㎡、借地権割合60％、借家権割合30％を想定します。

これまでの評価計算

土地：路線価×敷地権持分×（1－借地権割合×借家権割合）
建物：固定資産税評価額」×（1－借家権割合）

土地：50×20×（1ー0.6×0.3）＝820万円
建物：4,000×（1ー0.3）＝2,800万円
合計：3,620万円
となります。

現金1億円を相続するよりタワーマンションで相続する方が6,380万円も相続税評価額を圧縮できることになります。

改正内容

次に今回の改正内容を見ていきます。

「対象となるのは、平成29年以降に建てられた20階建て以上の新築タワーマンション。
内容は、高さ60mの建築物は、建築物全体の固定資産税額を按分する。
床面積の割合について、1Fを100とし1階増すごとに10/39を加えた係数とする。」
となっています。

改正内容による計算

この想定したタワーマンションが40階建ての最上階とすると、10/39を39回加えることになります。
つまり10%評価額が増えることになります。

3,620×1.1＝3,982万円です。
時価1億円から考えれば、依然として大きな圧縮効果が得られます。

上辺のニュースに踊らされない

いかがでしょうか？
このように上辺のニュースに踊らされて実質を見誤ると損をします。

ただし、あまりに目に余るものだと当局に「否認」されてしまうこともあります。
その判例は、相続の直前にタワーマンションを購入し、相続発生直後に相続人が売却したケースです。
「租税回避行為」とみなされた結果、その分の税金を徴収されたうえに、延滞税まで取られてしまいました。
税金の対策は難しいので、プロによるサポートが必要になります。

当コラムでは節税目的のみの不動産投資をお勧めしていません。
不動産投資で資産形成していく過程で、無駄な税金を支払わない節税をお勧めしています。