リスクについて

1 少子化で、賃貸需要が減少

リスク回避のためには、利回りや価格よりも好立地・好条件の物件を重要視し選択するのが一番です。少子高齢化が将来、若年層を中心とした賃貸マンション需要の縮小につながることは確かですが、都心部のワンルームマンションについては、 都心回帰現象と未婚者・離婚者の増加に伴う単身世帯の増加により、賃貸物件の需要は年々増えてきているのです。

また、法人のお客様を対象とした賃貸社宅や、商用での出張・派遣・長期滞在など、少子化の影響が少ない需要を取り込める点も、都心部ならではの強みです。

2 建物の老朽化による家賃の下落

地方の物件では建物や設備の老朽化が激しくなると、入居者は新しい物件に流れていってしまい、賃料が下がるといった現象が顕著に現れます。しかし東京では好立地のマンションに限るとそのような現象はほとんど起こりません。

賃料は、立地条件・グレード・管理内容などに大きく左右されるため、やはり、物件は立地条件が良く、しっかりした管理体制の物件が投資に適しています。東京23区内の駅から至近の物件で、かつメンテナンスがしっかりしていれば、安心と考えていいと思われます。

経年に伴う建物の老朽化は、定期的にメンテナンスをすることで、最小限に抑えることができます。修繕には多額の修繕金がかかりますが、物件によっては修繕計画がなく、積立金がたまっていないなどもありますのでよくチェックしましょう。

3 流動性が低いリスク

不動産は他の資産と比べ、流動性が低いと言われる商品です。流動性が低いとは、売却に時間がかかるということです。他の投資商品のように今日買って明日売って換金するというわけにはいきません。

しかし、都心のワンルームマンションは、入居者がついたまま売却できるため、別荘地や地方の不動産に比べると流動性は高いと言えます。さらに、ワンルームマンションとファミリータイプマンションを比較した場合、ワンルームマンションは人に貸して家賃収入を得るという投資需要のため、日本全国の方が販売対象ですが、ファミリータイプはそこに住みたいという実需目的の購入者層だけなので、ファミリータイプマンションに比べて流動性が高いと言えるでしょう。

しかし、売却する際は3ヶ月から半年くらい期間に余裕を持って売却することが大事です。

4 金利変動によるリスク

不動産投資において、キャッシュフローに一番大きな影響を与えるのがローン金利です。殆どの金融機関では変動金利なので長期投資の不動産投資の場合には「金利の上昇」は大きな不動産投資リスクのひとつです。ローン期間中に変動金利が上昇するとキャッシュフローが悪くなります。ある程度の余裕資金が貯まったら、繰上返済をし、支払い金利総額を下げることが効果的です。

5 地震災害のリスク

不動産投資においても耐震性に不安のない物件を選ぶことはとても重要です。

1981年に新耐震設計法が施行され、それ以降に建てられた物件は、耐震性に優れています。しかしこのリスクがなくなることはありません。1995年1月の阪神大震災では、72年以降に建てられたコンクリート造の建物被災数は、1972年以前に建てられたものの半数以下でした。1982年以降の建物で大破したものは皆無に等しいデータが出ています。『阪神大震災マンション被害度調査報告』資料でもワンルームタイプの被害は皆無とあります。東日本大震災でも新耐震基準のマンションは倒壊していません。特に、ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べ柱や梁の数が多く、躯体の塊のようなもので耐震性は非常に高い構造になっています。

地震保険に関しては、全損しても出る保険金額は少ないですが、任意で加入出来ます。

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