せっかく不動産投資で利益をあげてもその大部分が税金で差し引かれては、資産家の道を閉ざされてしまいます。
不動産投資の節税のキモともいえる減価償却についてみていきます。

良い赤字と悪い赤字

一般的に赤字といえば、手元のお金が減っている状態のことです。
ところが赤字なのに手元のお金が増えている状態を「良い赤字」と言います。

そんな良い赤字を作ることができるのが減価償却です。
減価償却を理解して使いこなすのが不動産投資で節税するための方法になります。

減価償却の解説

減価償却は、長期間にわたって使用される固定資産の取得に要した費用を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きであると定義されています。
これだけでは、イメージしにくいはずです。

減価償却は良い赤字

実際あなたが不動産に投資したとします。 収入(入ってくるお金)より経費(出て行くお金)が多ければ赤字になります。
しかし、減価償却は、実際にはお金が出て行かないのに経費として認められていますので、たとえ赤字になったとしても収入は減っていない、つまり手元にお金が残っているということになります。

これは、何年も使える物(投資した不動産)を使って収入をあげる場合に、購入した時に一気に経費とするのはおかしいという考え方が基礎にあります。

例えば、5年使える物(耐用年数)なら5年間に分けて収入をあげるための経費としようという考え方です。
購入する時に一気に支払った費用を耐用年数で取り戻すということです。

減価償却の計算の仕方

税法上減価償却する物には、あらかじめ耐用年数が決められています。
例えば、あなたが1000万円の建物を購入したとします。
その建物が、木造なら22年、鉄骨造なら34年、鉄筋コンクリート造なら47年という具合です。
また、建物には住宅設備(キッチン、風呂、トイレ等)がついており、耐用年数は15年と決まっています。

仮に建物の構造が鉄筋コンクリート造で、住宅設備部分の割合が30%とすると、

1,000×(1−0.3)÷47=14.9万円
1,000×0.3÷15=20万円

1年間の減価償却費は約35万円となります。

※土地は減価償却資産ではありません。

減価償却をうまく使うには

実際の減価償却計算は、新築なのか中古なのか、契約書に土地と建物の価格が明記されているか、建物部分の比率が大きいのか、住宅設備を最近入れ替えたのか等によって変わってきます。

なので、購入にあたってはシミュレーションしておくことをお勧めします。

減価償却をうまく活用するにはプロのサポートが必要

「不動産投資で節税」と言っても、何を購入しても良いわけではないことはご理解いただけたかと思います。

また、過度に節税だけを目的にすると収益のあがらない物件を掴んで不動産投資に失敗します。

本来、あなたに収入をもたらしてくれる資産を増やすことが重要で、無駄な税金を支払わずに優良物件をゲットすることが「不動産投資で節税」であると考えます。

そうは言ってもお忙しいあなた一人で行うには負担が大きいはずです。不動産投資は、経験豊富な専門家のサポートを受けながら実行するのがベストだと思います。

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