巷では「不動産投資をすれば節税できる」という話がよく聞かれます。
では実際にどのような仕組みで、いくら節税できるのか考えてみましょう。

不動産投資すれば節税できるって本当?

この問いに答えるべく、モデルケースを使って計算していきます。

年収600万円 独身サラリーマンの場合

年収600万円の独身サラリーマンが、2,000万円のマンションを、自己資金400万円、銀行ローン1,600万円 金利2.5%・30年返済で購入した場合を考えます。

マンションは賃料月額10万円(共益費込)、固定資産評価額1,200万円、土地と建物の比率は50:50、住宅設備部分は建物の30%とします。

現状の計算

まず現状の計算をしてみましょう。計算をシンプルにするため各種の控除は考えず、給与所得控除と基礎控除だけで計算することにします。

所得税課税所得=600-174-38=388万円
住民税課税所得=600-174-33=393万円

所得税・復興特別税=355,800円
住民税      =395,500円
合計       =751,300円
となります。

2,000万円のマンションに投資した場合

不動産所得の計算は収入-必要経費=課税所得になります。
収入=10✕12=120万円

必要経費
印紙税: 1万円
登録免許税: 4.8万円
不動産取得税: 36万円
仲介手数料: 66万円
支払利息: 約25万円
減価償却費: 約35万円
合計: 約167.8万円

課税不動産所得=120-167.8=-47.8万円

不動産所得の赤字を損益通算

この不動産所得のマイナス分は給与所得から引くこと(損益通算)ができます。

そうすると
所得税課税所得=388-47.8=340.2万円
住民税課税所得=393-47.8=345.2万円

所得税・復興特別税=258,200円
住民税      =347,600円
合計       =605,800円
となります。

したがって
751,300円-605,800円=145,500円

145,500円の節税になります。

このように、不動産投資が節税になるといっても、税金を収めなくても大丈夫になるという、夢のようなお話ではありません。

どこまで増やすかシミュレーションが必要

不動産投資は節税することが最終目的ではありません。
あくまで収入を生み出してくれるあなたの資産を形成することが、最終目的です。
その道筋で、無駄な税金を支払うことなく進めていけるのが不動産投資のメリットになります。

あなたがどこまでの資産家を目指すのかの将来設計(ゴール設定)が大事になってきます。
しかし、それは一朝一夕には実現しません。
その間にサポートしてくれるプロがいてくれると心強いと思いませんか?

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