これまで不動産投資で節税しながら資産を形成してきた、という方へ。
不動産投資にもう一つの効果があることをご存知でしょうか?
実は、次の世代に引き継がせる場面=相続においても節税効果があることをお伝えします。

順調に不動産投資を進めると、相続税が気になってきます

平成27年に相続税が改正されました。
基礎控除額が5,000万円+(1,000万円✕法定相続人の数)から3,600万円+(600万円✕法定相続人の数)に減額されました。
また税率も最高税率が55%に引き上げられました。

この改正で、いままで相続税が課税されなかった人にも課税されるケースが確実に増えます。

不動産投資がうまくいっている方においては、「ウチの場合はどうだろう?」と気になってくると思います。

相続税の節税にも効く不動産投資

実は不動産投資は相続税の節税に効いていることをご存知でしょうか?

相続税の節税は、課税評価額の圧縮が基本

相続税の課税の仕組みは、
相続税額 = (全ての財産額 - 基礎控除額) × 相続税率
となります。

全ての財産とは、亡くなられた方の亡くなられた時点で所有されている現金・預金や株式、土地、建物、生命保険金などの評価額の合計を言います。
また、上記のようなプラスの財産だけでなく借入金や税金、買掛金などのマイナスの財産も含まれますので、これをプラス財産の合計から差し引きます。

この時、現金・預金や株式は時価で評価されますが、不動産投資で投資しているアパートやマンションは時価より大幅に低い評価になりますので、相続税の場面でも節税効果があるのです。
実際には、土地は時価のおよそ8割の「路線価」×「借地権割合」で計算され、そして、建物は時価のおおよそ7割の「固定資産税評価額」×(1-借家権割合×借地権割合)で計算されます。

例えば3,000万円のマンションであれば、およそ3分の1程度の1,000万円まで相続税評価額を圧縮することができます。

さらにレバレッジをかけていると節税効果は大

マンションを購入するときにローンを組まれた場合(レバレッジ)には、相続時点の残債額をマイナス計上でき、さらなる相続税の課税評価が圧縮できます。

不動産投資の入り口から相続まで見据えた計画が大事

いかがでしょうか?
これまで、不動産投資には資産形成の道筋で種々の節税効果が見込めることをみてきました。
今回、相続の場面でも節税効果が見込めることが分かりました。

このように一朝一夕には不動産投資と節税の関係は終わりません。 はじめて不動産に投資するときから相続まで、どれくらいの資産を形成するのか計画を立ててのぞむと効果的です。

ただし、お忙しいあなた一人では大変です。
プロと二人三脚で臨むことをお勧めします。

文/菅 正秀

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