「不動産投資をすると節税できる。」
こんなイメージがありますが、節税は不動産投資の一部の機能で、節税で無駄な税金の支出をおさえながら資産形成をしていくのが本旨です。

なんでこんなに給料から引かれているの?

あなたは給料明細を見て、「なんでこんなに手取りが少なくなるのか?」と思ったことはありませんか?
独身サラリーマンは控除される項目が少ないので、しっかり所得税・住民税が課税されています。

あなたの同僚で、「年末調整が待ち遠しい」という人はいませんか?
その人は十中八九住宅を購入した人です。
住宅ローンを使って家を購入した人のなかには、ローン残高の1%が年末調整で戻ってくる場合があります。額にして20〜30万円程度です。

資産形成の道のりをステップバイステップで解説

このように不動産を購入すると税金が返ってくることがあります。
確かに住宅も立派な資産ですが、所有しているだけではお金は生みません。
毎月お金が入ってくる不動産を購入する、そして節税手法を上手に使いながらその不動産の数を増やしていくことが「不動産投資で節税しながら資産形成する」方法になります。

①まず所得税・住民税を取り戻そう

所得税法では、個人はその収入源によって給与所得、利子所得、不動産所得など10種類に分類されています。

現在、あなたは給与所得だけかもしれませんが、不動産投資を行えば家賃が入ってきますので不動産所得を得られることになるのです。

そして、所得税は給与所得+不動産所得に課税されます。
この不動産所得がマイナス(赤字)になってしまった場合、そのマイナス分を給与所得から差し引くことができます。そうすると税金計算上(損益通算)はあなたの給与所得が下がりますので、収めなければならない所得税・住民税も下がります。
その分が確定申告で戻ってくるのです。

見た目は赤字でも実際は黒字

「それって投資したのに収入が減っては意味がないのでは?」と思われたかもしれません。ここに、不動産投資の妙味があります。
建物は減価償却資産なので、減価償却費が不動産所得の経費として認められています。
この減価償却費は、実際にはお金を支払うわけではありませんので、見た目は赤字ですが実際は黒字という現象が起こり得ます。

②確定申告の方法を工夫しよう

確定申告をするときに「青色申告」というやり方で申告をしましょう。そうすれば、最高65万円または10万円を控除するという青色申告特別控除という所得控除が受けられます。

③さらにレバレッジを効かせて不動産資産家へ

また、不動産投資には購入対象の物件を担保に銀行から融資してもらえるという特性があります。そして、不動産投資は自己資金の数倍ものレバレッジを効かせることができるという点も魅力のひとつです。

あなたに1,000万円の資金があるとして、1,000万円の物件を購入するのではなく、300万円ずつ頭金にして融資をしてもらえば、1,000万円の物件を3つ購入できます(レバレッジを効かすといいます)。

そうすれば、3倍のスピードで資産形成できることになるのです。

まず1歩踏み出そう!

このように無駄な税金を支払うことなく、節税につながるような不動産投資を行い、レバレッジを効かせて資産形成をすることが大事になります。
ただし、あなた1人で行うことは大変です。
まずは不動産投資について的確なアドバイスをしてくれるプロを見つけることから始めましょう。

文/菅 正秀

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